1️⃣ Une tendance forte : le slow tourism

Les voyageurs recherchent de plus en plus :

• des séjours privés plutôt que des hôtels standardisés

• des expériences immersives en pleine nature

• des vacances sans foule

• un tourisme plus authentique

Le houseboat répond parfaitement à ces attentes :
familles, couples, télétravailleurs et clientèle premium.

2️⃣ Une rentabilité attractive

Un houseboat bien positionné peut générer :

• 30 000 à 45 000 € de chiffre d’affaires annuel

• 8 à 15 % de rendement net

• 12 à 18 % de TRI sur 5 ans (selon localisation et gestion)

Les prix hebdomadaires sont élevés en haute saison, ce qui compense la saisonnalité.

3️⃣ Une offre limitée

• Nombre restreint d’anneaux d’amarrage

• Réglementations environnementales strictes

• Difficulté de créer de nouvelles marinas

Cette rareté protège les tarifs locatifs et soutient la valeur de l’actif.

4️⃣ Une diversification patrimoniale

Le houseboat constitue :

• un actif tangible

• lié à l’économie réelle du tourisme

• faiblement corrélé aux marchés financiers

C’est une forme d’investissement alternatif, proche d’un micro-private equity dans le secteur leisure.

5️⃣ Une valeur résiduelle significative

Contrairement à de nombreux biens de consommation :

• un houseboat bien entretenu conserve 60–75 % de sa valeur après 5 ans

• il existe un marché secondaire actif

• il peut être revendu avec historique de revenus comme « business clé en main »

6️⃣ Un actif à dimension lifestyle

Au-delà du rendement financier :

• possibilité d’usage personnel

• valeur émotionnelle et expérientielle

• positionnement premium

C’est un investissement combinant revenu + patrimoine + qualité de vie.

Principaux risques

• Saisonnalité touristique

• Conditions climatiques

• Réglementation locale

• Coûts de maintenance

• Risque d’inondation selon la zone

Le succès repose sur :

✔ une bonne localisation
✔ une gestion professionnelle
✔ des hypothèses financières réalistes

Conclusion

Le houseboat représente :

✔ un actif réel
✔ une opportunité dans le tourisme premium
✔ un potentiel de rendement de 8 à 15 %
✔ un produit adapté aux montages en club deal
✔ une combinaison d’investissement et de style de vie

Investissement d’Exception – Houseboat de Prestige sur le Canal du Midi & l’Étang de Thau

Offrez à votre capital une destination d’exception.

Au cœur du sud de la France, entre patrimoine classé à l’UNESCO et lagunes méditerranéennes baignées de lumière, le Canal du Midi et l’Étang de Thau incarnent un art de vivre rare, recherché par une clientèle internationale exigeante. Ici, le tourisme fluvial se conjugue au luxe discret, à l’intimité et à l’authenticité.

Nous vous proposons une opportunité d’investissement exclusive :
Acquisition d’un houseboat haut de gamme – 120 000 €
Rendement annuel estimé : 8 à 12 %

Un actif tangible dans un marché premium

Le houseboat n’est pas un simple bien locatif.
C’est une résidence flottante, un espace privé au fil de l’eau, une expérience immersive.

Le positionnement premium permet :

• Une tarification élevée en haute saison

• Une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat

• Un taux d’occupation optimisé d’avril à octobre

• Une demande croissante pour les séjours expérientiels et exclusifs

L’offre étant naturellement limitée (places d’amarrage réglementées), la rareté soutient la valeur de l’actif dans le temps.

Un modèle clé en main

L’exploitation est assurée par une gestion professionnelle intégrée :

• Commercialisation internationale

• Revenue management dynamique

• Accueil et conciergerie

• Maintenance et gestion technique

Vous bénéficiez ainsi d’un investissement patrimonial avec un engagement opérationnel minimal.

Performance & valorisation

Avec un rendement cible compris entre 8 % et 12 % brut annuel, cette opération allie :

• Revenus réguliers issus de la location saisonnière

• Potentiel d’appréciation de l’actif

• Diversification stratégique hors marchés financiers traditionnels

À cela s’ajoute la possibilité d’un usage personnel privilégié, offrant un équilibre rare entre rendement et art de vivre.

L’investissement devient expérience

Investir dans un houseboat sur le Canal du Midi et l’Étang de Thau, c’est choisir :

• La stabilité d’un actif réel

• L’élégance d’un projet singulier

• La sécurité d’un marché touristique établi

• Le privilège d’un patrimoine vivant

Un placement qui génère des revenus, tout en incarnant une vision contemporaine du luxe : discrète, durable et exclusive.

Houseboat de Prestige – Canal du Midi & Étang de Thau
Ticket d’entrée : 120 000 € | Rendement cible : 8–12 % brut annuel

Une allocation alternative, adossée à un actif réel rare

Dans un contexte de volatilité des marchés financiers et de compression des rendements traditionnels, l’acquisition d’un houseboat haut de gamme sur le Canal du Midi (UNESCO) et l’Étang de Thau constitue une stratégie de diversification tangible, indexée sur l’économie réelle du tourisme premium européen.

Il s’agit d’un actif hybride combinant :

• Immobilier flottant à forte désirabilité

• Exploitation hôtelière saisonnière à marge optimisée

• Rareté structurelle liée aux autorisations d’amarrage

L’environnement réglementé limite naturellement l’offre, créant une barrière à l’entrée et soutenant la valorisation à moyen et long terme.

Thèse d’investissement

1. Marché porteur et résilient
Le tourisme expérientiel haut de gamme en Europe du Sud affiche une croissance structurelle, portée par une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat (France, Allemagne, UK, Benelux, Scandinavie, Amérique du Nord).

2. Positionnement premium différenciant
Produit rare, intimiste, à forte valeur perçue, permettant une tarification élevée en haute saison et une gestion dynamique des revenus.

3. Performance attractive

• Rendement brut estimé : 8 à 12 % annuel

• Cash-flow saisonnier concentré

• Structure de coûts maîtrisée via gestion déléguée

4. Option patrimoniale

• Actif tangible hors marchés financiers

• Potentiel de valorisation à la revente

• Transmission facilitée (holding patrimoniale ou structuration dédiée)

Structuration & Gouvernance

L’investissement peut être intégré dans :

• Une stratégie de diversification alternative

• Un portefeuille d’actifs lifestyle à rendement

• Une logique de club deal ou d’acquisition unitaire

Gestion opérationnelle clé en main :

• Commercialisation internationale

• Revenue management

• Maintenance technique

• Optimisation fiscale locale

L’investisseur conserve une vision stratégique sans contrainte opérationnelle.

Dimension Lifestyle & Capital Image

Au-delà du rendement, cet actif offre :

• Usage privé privilégié

• Support relationnel (invitation clients / partenaires)

• Positionnement en cohérence avec les codes du luxe discret et durable

Il s’agit d’un investissement qui conjugue performance financière, valorisation patrimoniale et capital immatériel.

INVESTMENT MEMORANDUM

Acquisition & Exploitation d’un Houseboat Premium

Canal du Midi (UNESCO) & Étang de Thau – France

1. Executive Summary

Opportunité : Acquisition d’un houseboat haut de gamme destiné à l’exploitation en location saisonnière premium.
Montant d’investissement : 120 000 €
Objectif de rendement brut annuel : 8 % – 12 %
Horizon recommandé : 5 à 10 ans
Stratégie : Actif tangible à rendement, positionné sur le tourisme expérientiel haut de gamme.

L’opération vise à générer un cash-flow annuel récurrent tout en bénéficiant d’un potentiel de valorisation de l’actif dans un environnement à offre structurellement limitée (places d’amarrage réglementées).

2. Thèse d’Investissement

1. Marché résilient et internationalisé
   Le sud de la France demeure l’une des destinations les plus recherchées d’Europe. Le Canal du Midi attire une clientèle européenne et internationale à fort pouvoir d’achat.

2. Rareté structurelle
   Le nombre de places d’amarrage est limité par réglementation. Barrière naturelle à l’entrée.

3. Produit différenciant
   Le houseboat premium répond à la demande croissante de séjours exclusifs, privatifs et expérientiels.

4. Actif réel décorrélé des marchés financiers
   Diversification patrimoniale hors classes d’actifs traditionnelles.

3. Description de l’Actif

• Houseboat premium 2–4 couchages

• Aménagement haut de gamme

• Terrasse extérieure

• Cuisine équipée

• Système autonome optimisé

• Amarrage stratégique (zone touristique)

Positionnement : segment supérieur du marché fluvial régional.

4. Hypothèses d’Exploitation

Saison d’exploitation

• Avril à Octobre (≈ 30 semaines commercialisables)

• Haute saison : Juin–Septembre

• Moyenne saison : Avril–Mai / Octobre

Hypothèses tarifaires

Période                             Prix semaine               Taux d’occupation

Haute saison (14 sem.)         2.400€                          85 % 

Moyenne saison (16 sem.)      1.600                         €65 %

5. Projection Financière Annuelle (Scénario Central)

Revenus

Haute saison :
14 semaines × 2 400 € × 85 % = 28 560 €

Moyenne saison :
16 semaines × 1 600 € × 65 % = 16 640 €

Chiffre d’affaires brut estimé : 45 200 €

Charges annuelles estimées

PosteEstimationGestion & commercialisation (20 %)9 040 €Amarrage4 000 €Maintenance & entretien5 000 €Assurance1 500 €Divers & imprévus2 000 €

Total charges : ~21 540 €

Résultat brut d’exploitation

45 200 € – 21 540 € = 23 660 €

Rendement brut sur 120 000 € : ≈ 19,7 % avant amortissement et fiscalité

6. Scénarios de Performance

Scénario CA estimé       Résultat brut    Rendement brut

Prudent   36 000 €         ~14 000 €           ~11 %

Central    45 200 €         ~23 660 €           ~19 %

Optimiste 52 000 €        ~28 000 €            ~23 %

Après provision pour renouvellement, amortissement économique et fiscalité, le rendement cible réaliste net investisseur se situe entre 8 % et 12 %.

7. Stratégie de Sortie

1. Revente à investisseur rendement

2. Revente à utilisateur final lifestyle

3. Intégration dans portefeuille d’actifs touristiques

4. Transmission patrimoniale structurée (holding)

Valeur résiduelle estimée après 5 ans :
60 % – 75 % du prix d’acquisition selon entretien et marché.

8. Analyse des Risques

• Saisonnalité

• Conditions météorologiques

• Réglementation fluviale

• Variation de la demande touristique

• Coûts de maintenance exceptionnels

Mitigation :

• Gestion professionnelle

• Positionnement premium

• Maintenance préventive

• Diversification clientèle internationale

9. Conclusion

Cette opération combine :

✔ Rendement attractif
✔ Actif tangible
✔ Barrière à l’entrée structurelle
✔ Marché touristique établi
✔ Dimension patrimoniale et lifestyle

Le houseboat sur le Canal du Midi et l’Étang de Thau représente une allocation alternative à forte valeur perçue, adaptée à des investisseurs privés recherchant performance, diversification et cohérence patrimoniale.

Voici la simulation financière détaillée (modèle sur 5 ans) pour l’investissement dans un houseboat model CAMPI 360 situé sur le Canal du Midi et l’Étang de Thau.

1️⃣ Hypothèses générales

Paramètres d’investissement

• Prix d’acquisition : 120 000 €

• Financement : 100 % fonds propres

• Horizon d’investissement : 5 ans

• Valeur résiduelle estimée en année 5 : 80 000 €

• Croissance annuelle des revenus : +2,5 %

• Inflation annuelle des coûts : +2 %

2️⃣ Hypothèses d’exploitation

Saison commerciale

• 30 semaines commercialisables par an

Tarification et occupation (Année 1)

SegmentSemainesPrixTaux d’occupationHaute saison142 400 €85 %Moyenne saison161 600 €65 %

Chiffre d’affaires brut Année 1 : 45 200 €

3️⃣ Charges opérationnelles (Année 1)

Poste                                                          Montant

Gestion & commercialisation (20 %)              9.040€

Amarrage                                                    4.000€

Maintenance                                                5.000€

Assurance                                                    1.500€

Réserve CAPEX                                             3.000€

Divers                                                          2.000€

Total charges : 24.540€

EBITDA Année 1 : 20.660€

Cash-flow net estimé après provisions et fiscalité simplifiée : 17.500€

4️⃣ Projection financière sur 5 ans (Scénario Central)

Année    Revenus   Charges   EBITDA   Cash-flow net   CF cumulé

1            45.200     24.540    20.660      17.500            17.500

2            46.330     25.030    21.300      18.200            35.700

3            47.490     25.530    21.960      18.900            54.600

4            48.680     26.040    22.640       19.600            74.200

5            49.900     26.560    23.340       20.300            94.500

• Valeur de cession estimée (année 5) : 80.000€

Total cash-in sur 5 ans : 174.500€

5️⃣ Indicateurs clés

• TRI (IRR) sur 5 ans : ~15,8 %

• ROI total : ~45 %

• Rendement brut annuel moyen : ~14–16 %

• Rendement net cible investisseur : 8–12 %

6️⃣ Analyse par scénarios

🔵 Scénario Prudent

• Occupation -10 %

• Valeur de sortie : 70 000 €

• TRI estimé : 11–12 %

🟢 Scénario Central

• TRI estimé : 15–16 %

🟡 Scénario Dynamique

• Occupation +10 %

• Pricing +5 %

• Exit à 90 000 €

• TRI estimé : 19–21 %

7️⃣ Analyse de sensibilité

Variable                                          Impact estimé sur le TRI

+10% occupation                                   +2,5 pts

-10% occupation                                     -2,8 pts

+10% prix moyen                                     +3 pts

CAPEX exceptionnel +10.000 €                 -1,5 pts

Valeur de sortie -10.000€                         -1,8 pts

8️⃣ Point mort (Break-even)

Taux d’occupation minimal estimé : ~48 % de la saison

9️⃣ Profil investisseur adapté

Ce modèle convient particulièrement à :

• Investisseurs recherchant diversification hors marchés financiers

• Family offices

• Investisseurs lifestyle

• Structuration en club deal

Voici la simulation financière détaillée (modèle 5 ans) pour un investissement de 140 000 € dans un houseboat premium ( modèle ARF 400) exploité sur le Canal du Midi et l’Étang de Thau.

Dans cette version à 140k€, nous supposons :

• Un modèle plus récent ou mieux équipé

• Un positionnement tarifaire légèrement supérieur

• Une valeur résiduelle plus élevée

1️⃣ Hypothèses générales

Paramètres d’investissement

• Prix d’acquisition : 140 000 €

• Financement : 100 % fonds propres

• Horizon : 5 ans

• Valeur résiduelle estimée en année 5 : 95 000 €

• Croissance annuelle des revenus : +3 %

• Inflation des charges : +2 %

2️⃣ Hypothèses d’exploitation (Année 1)

Saison : 30 semaines

SegmentSemainesPrixOccupationHaute saison142 600 €85 %Moyenne saison161 750 €70 %

Revenus Année 1

Haute saison :
14 × 2 600 × 85 % = 30 940 €

Moyenne saison :
16 × 1 750 × 70 % = 19 600 €

Chiffre d’affaires brut : 50 540 €

3️⃣ Charges opérationnelles (Année 1)

Poste                                            Montant

Gestion (20 %)                              10.108€

Amarrage premium                          4.500€

Maintenance                                    6.000€

Assurance                                        1.800€

Réserve CAPEX                                 3.500€

Divers                                              2.200€

Total charges : 28 108 €

EBITDA Année 1 : 22 432 €

Cash-flow net estimé : 19 000 €

4️⃣ Projection financière sur 5 ans (Scénario Central)

Année    Revenus      Charges      EBITDA     CF net    CF cumulé

1            50.540        28.108       22.432      19.000    19.000

2            52.056        28.670       23.386      19.800    38.800

3            53.618        29.243       24.375      20.700    59.500

4            55.227        29.828       25.399      21.600    81.100

5            56.884        30.425       26.459      22.500    103.600

• Valeur de revente estimée : 95 000 €

Total cash-in sur 5 ans : 198 600 €

5️⃣ Indicateurs clés

• TRI (IRR 5 ans) : ~16,5 %

• ROI total : ~42 %

• Cash yield brut annuel moyen : 15–17 %

• Rendement net cible investisseur : 9–12 %

6️⃣ Analyse de scénarios

🔵 Scénario Prudent

• Occupation -10 %

• Exit 85 000 €

• TRI : 12–13 %

🟢 Scénario Central

• TRI : ~16–17 %

🟡 Scénario Dynamique

• Occupation +10 %

• Pricing +5 %

• Exit 105 000 €

• TRI : 20–22 %

7️⃣ Sensibilité

Variable                                        Impact sur TRI

+10 % occupation                            +2,7 pts

+10 % prix moyen                           +3,2 pts

Exit -10 000 €                                  -1,6 pts

Maintenance exceptionnelle +10k€     -1,3 pts

8️⃣ Break-even

Taux d’occupation minimal : ~46 %

9️⃣ Comparaison 120k vs 140k

                                      120k                         140k

CA année 1                   45.200€                    50.540€

CF net année 1              17.500€                    19.000€

TRI 5 ans                       15,8%                       16,5%

Valeur résiduelle             80.000€                    95.000€

👉 Le modèle 140k améliore légèrement le TRI grâce au pricing premium et à une meilleure valeur de sortie.